Fiscalité de la SCI : IR ou IS ?
Une société civile immobilière peut être imposée de deux façons très différentes — OSCAR calcule le résultat dans les deux cas, réparti automatiquement entre les associés.
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Le choix entre IR et IS a des conséquences durables (l'option pour l'IS devient irrévocable après 5 exercices) — faites-vous accompagner par un expert-comptable avant toute décision. Les seuils et taux indiqués ici sont ceux en vigueur au moment de la rédaction (2026) et évoluent avec chaque loi de finances.
SCI à l'impôt sur le revenu (IR) — le régime par défaut
Sans option contraire, une SCI est transparente fiscalement : elle ne paie pas d'impôt elle-même, chaque associé déclare sa quote-part du résultat dans sa propre déclaration de revenus, au prorata de ses parts. Le résultat se calcule simplement : loyers encaissés − charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion...) − pas d'amortissement possible dans ce régime.
Si les charges dépassent les loyers, un déficit foncier apparaît : imputable sur le revenu global de chaque associé dans la limite de 10 700 € par an (portée à 21 400 € par an pour des travaux de rénovation énergétique éligibles, dispositif prolongé jusqu'à fin 2027), le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) — sur option
Les associés peuvent choisir de soumettre la SCI à l'IS. La société est alors imposée directement sur son résultat, au taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (sous conditions : chiffre d'affaires ≤ 10 M€, capital détenu à au moins 75 % par des personnes physiques), puis 25 % au-delà. Différence notable avec l'IR : l'amortissement de l'immeuble devient déductible, sans plafond — un avantage réel, qui peut même créer ou aggraver un déficit reportable indéfiniment sur les exercices suivants.
Revers de la médaille : si les bénéfices sont ensuite distribués aux associés, une seconde imposition personnelle s'applique (flat tax de 31,4 % en 2026, ou barème progressif sur option) — une SCI à l'IS peut donc, selon les cas, coûter plus cher au global qu'à l'IR si les bénéfices sont distribués chaque année plutôt que réinvestis.
Comment OSCAR vous aide
OSCAR calcule le résultat fiscal de votre SCI dans les deux régimes, réparti automatiquement entre associés selon leurs parts respectives — toujours présenté comme indicatif, à faire valider par un professionnel avant toute déclaration. OSCAR calcule l'impôt dû par la société sous IS, mais pas l'imposition personnelle d'une éventuelle distribution de dividendes, qui dépend de choix propres à chaque associé.
Vous louez en nom propre plutôt qu'en SCI ? Voir les revenus fonciers (micro-foncier ou régime réel) ou le calcul LMNP.