Location meublée ou vide: les différences que vous devez connaître pour louer votre logement
Louer vide ou meublé, vous hésitez?...
Le type de location détermine les modalités de la location et sa fiscalité. Quel est le régime fiscal le plus rentable ? Quels sont les meubles indispensables pour un meublé ? Est-ce les mêmes règles quand on ne loue qu'une partie de son logement ?
Nous vous aidons à faire le bon choix…
Le bail
La location meublée s'est rapprochée de la location vide, en particulier depuis qu'elle a été intégrée dans la même grande loi du 6 juillet 1989 qui en fixe les conditions. Néanmoins pour la location vide la loi ne prévoit qu'un seul type de bail, alors qu'en meublé, il y a trois contrats au choix, selon le profil de votre locataire.
Voici de façon synthétique, les caractéristiques principales de ces différents contrats
| Règlementation | Loi du 6 juillet 1989 |
| Liste Obligatoire | Non |
| Bail | Le contenu de chaque bail est fixé par décret, diagnostics obligatoires |
| Locataire | Personne physique, dont étudiant(e) |
| Loyer encadré en relocation | Oui et plafonné à Paris |
| Loyer peut être fixé par décret | En zone tendue |
| Loyer Libre « hors zone limité » | oui |
| Indexation annuelle du loyer | A l'aide de l'IRL |
| Dépôt de garantie Loyer échu | 2 mois de loyers hors charges |
| Dépôt de garantie Loyer échoir | 1 mois de loyers hors charges |
| Provision pour charges avec révision annuelle | Oui |
| Forfait de charges | Oui en cas de colocation |
| Etat des lieux à l'entrée et à la sortie obligatoire | Oui |
| Durée du bail | - 3 ans |
| Résiliation par le bailleur | - 6 mois au moins avant l'échéance |
| Résiliation par le locataire | - 3 mois |
| Fiscalité | Revenus fonciers |
| Règlementation | Loi du 6 juillet 1989 |
| Liste Obligatoire | oui |
| Bail | |
| Locataire | Personne physique, dont étudiant(e) |
| Loyer encadré en relocation | Oui et plafonné à Paris |
| Loyer peut être fixé par décret | En zone tendue |
| Loyer Libre « hors zone limité » | oui |
| Indexation annuelle du loyer | A l'aide de l'IRL |
| Dépôt de garantie Loyer échu | 2 mois de loyers hors charges |
| Dépôt de garantie Loyer échoir | 2 mois de loyers hors charges |
| Provision pour charges avec révision annuelle | Oui |
| Forfait de charges | Oui |
| Etat des lieux à l'entrée et à la sortie obligatoire | Oui avec un état du mobilier précis |
| Durée du bail | - 1 an |
| Résiliation par le bailleur | - 3 mois au moins avant l'échéance« Pour vente ou récupération à soi-même » |
| Résiliation par le locataire | 1 mois à tout moment |
| Fiscalité | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Règlementation | Loi du 6 juillet 1989 |
| Liste Obligatoire | oui |
| Bail | |
| Locataire | Etudiant uniquement |
| Loyer encadré en relocation | Oui et plafonné à Paris |
| Loyer peut être fixé par décret | En zone tendue |
| Loyer Libre « hors zone limité » | oui |
| Indexation annuelle du loyer | Non, bail inférieur à un an |
| Dépôt de garantie Loyer échu | 2 mois de loyers hors charges |
| Dépôt de garantie Loyer échoir | 2 mois de loyers hors charges |
| Provision pour charges avec révision annuelle | Oui |
| Forfait de charges | Oui |
| Etat des lieux à l'entrée et à la sortie obligatoire | Oui avec un état du mobilier précis |
| Durée du bail | - 9 mois |
| Résiliation par le bailleur | - Fin automatique du bail au bout de 9 mois |
| Résiliation par le locataire | 1 mois à tout moment |
| Fiscalité | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Règlementation | Loi du 23 novembre 2018 |
| Liste Obligatoire | oui |
| Bail | |
| Locataire | Le locataire est en :
|
| Loyer encadré en relocation | Oui et plafonné à un loyer de référence à Paris |
| Loyer peut être fixé par décret | En zone tendue |
| Loyer Libre « hors zone limité » | oui |
| Indexation annuelle du loyer | Pas d'indexation car le bail est inférieur à un an |
| Dépôt de garantie Loyer échu | Non |
| Dépôt de garantie Loyer échoir | Non |
| Provision pour charges avec révision annuelle | non |
| Forfait de charges | Oui et obligatoire |
| Etat des lieux à l'entrée et à la sortie obligatoire | Oui avec un état du mobilier précis |
| Durée du bail | - De 1 à 10 mois : durée fixée librement |
| Résiliation par le bailleur | - Fin automatique du bail au terme de la durée prévue des 10 mois, pas de congé possible |
| Résiliation par le locataire | 1 mois à tout moment |
| Fiscalité | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
2 points essentiels sont donc à prendre en considération :
- Le profil de votre locataire
- La durée de la location
La durée des baux : la principale différence
Les baux classiques
Elle est de 3 ans en location vide, y compris si vous possédez le bien via une SCI familiale. En revanche si vous possédez le logement via tout autre type de société (une personne morale), le bail est de 6 ans. En location meublée, le bail classique est d'1 an.
Arrivé à son terme, le bail ne prend pas fin, il est au contraire reconduit tacitement pour la même durée : 3 ans en location vide (6 ans si le propriétaire est une personne morale) et 1 an en meublé. Cela se fait automatiquement, sans avoir besoin ni d'écrire au locataire, ni de faire un nouveau bail.
Par conséquent, si vous envisagez de reprendre le logement pour vous-même ou l'un de vos enfants à court ou moyen terme ou si vous souhaitez donner congé pour vente à votre locataire en fin de bail pour vendre le logement libre, le meublé offre beaucoup plus de flexibilité : vous disposez de l'option de donner congé pour ces raisons chaque année en meublé et seulement tous les 3 ans en location vide (et tous les 6 ans si le propriétaire est une personne morale).
Le bail étudiant et le bail mobilité
- Si votre logement est meublé et que votre locataire est étudiant, vous pouvez opter pour le bail étudiant de 9 mois non renouvelable. Cela vous permet d'être sûr de récupérer votre logement 9 mois plus tard, sans même avoir besoin de donner congé au locataire. Ce qui n'est pas le cas en location vide.
- Si votre locataire est dans l'une des sept situations de mobilité indiquées dans notre tableau (ci-dessus), vous pouvez lui proposer de signer le bail mobilité dont vous allez fixer librement la durée, d'un mois au minimum à dix mois au maximum.
- Pour choisir votre type de location, vous avez donc intérêt à vous poser la question de savoir si vous aurez ou pas besoin de donner congé à votre locataire pour vendre ou reprendre votre logement dans un délai plus ou moins proche
Les meubles
Les meubles à fournir en location meublée
Pour que votre logement soit considéré comme meublé, il doit contenir tous les meubles indispensables à la vie au quotidien du locataire.
Vous en retrouverez la liste dans notre article traitant spécifiquement de la location meublée
Il faut donc prendre en compte le coût d'achat de ces meubles. La différence de loyer, avec la location vide, est d'environ 11 à 13 %. Si vous l'équipez de mobilier haut de gamme, la marge sera plus grande, de 15 à 20%, voire plus pour du très haut de gamme. Pour vous faire une idée des loyers en meublé, il suffit de regarder les annonces de locations meublées dans le voisinage.
Il faut également tenir compte du fait que lorsque les meubles ou équipements électroménagers que vous aurez fournis au locataire seront à changer en cours de bail, ce sera à vous de les acheter et non à lui. Comme pour le logement lui-même, ce qui est à réparer ou à rénover du fait de la vétusté reste à la charge du bailleur. Et en meublé, il y a parfois une rotation de locataires plus importante qu'en location vide, ce qui accélère généralement l'usure normale du temps.
Les meubles en location vide
Cela ne veut pas dire qu'en location vide vous ne pouvez pas équiper votre logement de certains équipements. Beaucoup de bailleurs proposent des cuisines équipées avec les gros appareils électroménagers indispensables ou encore avec un canapé-lit ou une armoire. La location reste qualifiée de vide tant que le logement n'est pas intégralement équipé comme il doit l'être en meublé. L'intérêt, c'est de rendre la location plus attractive, et donc de trouver plus facilement un locataire, et aussi d'éviter des allers-venues avec du mobilier de gros volume. Si vous louez, par exemple, un studio en dernier étage sans ascenseur, c'est plus simple pour le locataire de s'installer.
La fiscalité
Selon le type de location choisi, le régime fiscal est différent :
- les loyers tirés de la location vide constituent des revenus fonciers 2044
- Pour les opérations en loi Pinel 2044 EB
- les loyers tirés de la location meublée rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Avec dans les deux cas, deux modes d'imposition : au forfait ou au réel.
- Attention au meublé de Tourisme il doit faire état d’une déclaration en mairie Cerfa n°14004*4
La taxation forfaitaire des revenus locatifs
L'abattement forfaitaire est plus élevé en meublé (50%) qu'en vide (30% en micro foncier). Et le plafond des loyers à ne pas dépasser pour déclarer au forfait est moins élevé en vide qu'en meublé.
Les revenus des locations meublées sont soumis à la CET, (la contribution économique territoriale), contrairement à ceux des locations vides. Comme c'est un impôt local, son montant peut varier d'une ville à l'autre. Renseignez-vous auprès de votre centre des impôts pour en connaître le montant.
Si les frais, travaux et charges que vous avez à payer pour votre logement dépassent le montant de l'abattement forfaitaire, vous avez intérêt à déclarer au réel. Par ailleurs, vous devez déclarer vos revenus locatifs au réel s'ils dépassent les seuils prévus pour la taxation forfaitaire.
La taxation au réel des revenus locatifs
En vide comme en meublé, vous allez déduire les frais et charges de vos loyers. La logique est la même dans les deux cas, mais la déclaration des BIC est moins simple à remplir et il est souvent nécessaire de se faire aider d'un comptable. Si vous prenez le logement dépend du régime LMNP loueur en meublé non professionnel vous devez souscrire à un centre de gestion agréé « CGA ».
La différence entre les deux régimes est plus sensible si vos charges sont telles que cela crée un déficit.
En location vide, l'avantage du régime réel, lorsque vous générez du déficit, c'est que vous pouvez l'imputer sur votre revenu global, ce qui n'est pas le cas en meublé, sauf si vous avez opté pour le statut du loueur en meublé. Mais pour cela, il y a plusieurs conditions à remplir.
Pour faire votre choix, nous vous conseillons de passer en revue ces deux types de régimes fiscaux en consultant notre dossier plus spécifique sur la fiscalité