Location meublé ou vide: les différences que vous devez connaître pour louer votre logement

Louer vide ou meublé, vous hésitez?...

Le type de location détermine les modalités de la location et sa fiscalité. Quel est le régime fiscal le plus rentable ? Quels sont les meubles indispensables pour un meublé ? Est-ce les mêmes règles quand on ne loue qu'une partie de son logement ?

Nous vous aidons à faire le bon choix…

Le bail

La location meublée s'est rapprochée de la location vide, en particulier depuis qu'elle a été intégrée dans la même grande loi du 6 juillet 1989 qui en fixe les conditions. Néanmoins pour la location vide la loi ne prévoit qu'un seul type de bail, alors qu'en meublé, il y a trois contrats au choix, selon le profil de votre locataire.

Voici de façon synthétique, les caractéristiques principales de ces différents contrats

Règlementation

Loi du 6 juillet 1989

Liste Obligatoire

Non

Bail

Le contenu de chaque bail est fixé par décret, diagnostics obligatoires

Locataire

Personne physique, dont étudiant(e)

Loyer encadré en relocation

Oui et plafonné à Paris

Loyer peut être fixé par décret

En zone tendue

Loyer Libre « hors zone limité »

oui

Indexation annuelle du loyer

 A l'aide de l'IRL

Dépôt de garantie

Loyer échu

2 mois de loyers hors charges

Dépôt de garantie

Loyer échoir

1 mois de loyers hors charges

Provision pour charges avec révision annuelle

Oui

Forfait de charges

Oui en cas de colocation

Etat des lieux à l'entrée et à la sortie obligatoire

 Oui

Durée du bail

 - 3 ans 
 - Renouvelable par tacite reconduction

Résiliation par le bailleur

 - 6 mois au moins avant l'échéance
« Pour vente ou récupération à soi-même »

Résiliation par le locataire

 - 3 mois
 - 1 mois suivant certains cas

Fiscalité

Revenus fonciers

Règlementation

Loi du 6 juillet 1989

Liste Obligatoire

oui

Bail

 

Locataire

Personne physique, dont étudiant(e)

Loyer encadré en relocation

Oui et plafonné à Paris

Loyer peut être fixé par décret

En zone tendue

Loyer Libre « hors zone limité »

oui

Indexation annuelle du loyer

 A l'aide de l'IRL 

Dépôt de garantie

Loyer échu

2 mois de loyers hors charges

Dépôt de garantie

Loyer échoir

2 mois de loyers hors charges

Provision pour charges avec révision annuelle

Oui

Forfait de charges

Oui

Etat des lieux à l'entrée et à la sortie obligatoire

Oui avec un état du mobilier précis

Durée du bail

- 1 an
- Renouvelable par tacite reconduction

Résiliation par le bailleur

 - 3 mois au moins avant l'échéance« Pour vente ou récupération à soi-même »

Résiliation par le locataire

 1 mois à tout moment

Fiscalité

Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Règlementation

Loi du 6 juillet 1989

Liste Obligatoire

oui

Bail

 

Locataire

Etudiant uniquement

Loyer encadré en relocation

Oui et plafonné à Paris

Loyer peut être fixé par décret

En zone tendue

Loyer Libre « hors zone limité »

oui

Indexation annuelle du loyer

Non, bail inférieur à un an

Dépôt de garantie

Loyer échu

2 mois de loyers hors charges

Dépôt de garantie

Loyer échoir

2 mois de loyers hors charges

Provision pour charges avec révision annuelle

Oui

Forfait de charges

Oui

Etat des lieux à l'entrée et à la sortie obligatoire

Oui avec un état du mobilier précis

Durée du bail

- 9 mois
- Pas de reconduction

Résiliation par le bailleur

- Fin automatique du bail au bout de 9 mois
 - Pas de congé possible

Résiliation par le locataire

1 mois à tout moment

Fiscalité

Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Règlementation

Loi du 23 novembre 2018

Liste Obligatoire

oui

Bail

 

Locataire

Le locataire est en :

  • formation professionnelle
  • études supérieures
  • contrat d'apprentissage
  • stage
  • en engagement volontaire en service civique
  • mutation professionnelle, ou mission temporaire.

Loyer encadré en relocation

Oui et plafonné à un loyer de référence à Paris

Loyer peut être fixé par décret

En zone tendue

Loyer Libre « hors zone limité »

oui

Indexation annuelle du loyer

Pas d'indexation car le bail est inférieur à un an

Dépôt de garantie

Loyer échu

Non

Dépôt de garantie

Loyer échoir

Non

Provision pour charges avec révision annuelle

non

Forfait de charges

Oui et obligatoire

Etat des lieux à l'entrée et à la sortie obligatoire

Oui avec un état du mobilier précis

Durée du bail

- De 1 à 10 mois : durée fixée librement
- Pas de reconduction

Résiliation par le bailleur

- Fin automatique du bail au terme de la durée prévue des 10 mois, pas de congé possible

Résiliation par le locataire

1 mois à tout moment

Fiscalité

Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

2 points essentiels sont donc à prendre en considération :

  • Le profil de votre locataire
  • La durée de la location

La durée des baux : la principale différence

Les baux classiques

Elle est de 3 ans en location vide, y compris si vous possédez le bien via une SCI familiale. En revanche si vous possédez le logement via tout autre type de société (une personne morale), le bail est de 6 ans. En location meublée, le bail classique est d'1 an.

Arrivé à son terme, le bail ne prend pas fin, il est au contraire reconduit tacitement pour la même durée : 3 ans en location vide (6 ans si le propriétaire est une personne morale) et 1 an en meublé. Cela se fait automatiquement, sans avoir besoin ni d'écrire au locataire, ni de faire un nouveau bail.

Par conséquent, si vous envisagez de reprendre le logement pour vous-même ou l'un de vos enfants à court ou moyen terme ou si vous souhaitez donner congé pour vente à votre locataire en fin de bail pour vendre le logement libre, le meublé offre beaucoup plus de flexibilité : vous disposez de l'option de donner congé pour ces raisons chaque année en meublé et seulement tous les 3 ans en location vide (et tous les 6 ans si le propriétaire est une personne morale).

Le bail étudiant et le bail mobilité

  • Si votre logement est meublé et que votre locataire est étudiant, vous pouvez opter pour le bail étudiant de 9 mois non renouvelable. Cela vous permet d'être sûr de récupérer votre logement 9 mois plus tard, sans même avoir besoin de donner congé au locataire. Ce qui n'est pas le cas en location vide.
  • Si votre locataire est dans l'une des sept situations de mobilité indiquées dans notre tableau (ci-dessus), vous pouvez lui proposer de signer le bail mobilité dont vous allez fixer librement la durée, d'un mois au minimum à dix mois au maximum.
  • Pour choisir votre type de location, vous avez donc intérêt à vous poser la question de savoir si vous aurez ou pas besoin de donner congé à votre locataire pour vendre ou reprendre votre logement dans un délai plus ou moins proche

Les meubles

Les meubles à fournir en location meublée

Pour que votre logement soit considéré comme meublé, il doit contenir tous les meubles indispensables à la vie au quotidien du locataire.

Vous en retrouverez la liste dans notre article traitant spécifiquement de la location meublée

Il faut donc prendre en compte le coût d'achat de ces meubles. La différence de loyer, avec la location vide, est d'environ 11 à 13 %. Si vous l'équipez de mobilier haut de gamme, la marge sera plus grande, de 15 à 20%, voire plus pour du très haut de gamme. Pour vous faire une idée des loyers en meublé, il suffit de regarder les annonces de locations meublées dans le voisinage.

Il faut également tenir compte du fait que lorsque les meubles ou équipements électroménagers que vous aurez fournis au locataire seront à changer en cours de bail, ce sera à vous de les acheter et non à lui. Comme pour le logement lui-même, ce qui est à réparer ou à rénover du fait de la vétusté reste à la charge du bailleur. Et en meublé, il y a parfois une rotation de locataires plus importante qu'en location vide, ce qui accélère généralement l'usure normale du temps.

Les meubles en location vide

Cela ne veut pas dire qu'en location vide vous ne pouvez pas équiper votre logement de certains équipements. Beaucoup de bailleurs proposent des cuisines équipées avec les gros appareils électroménagers indispensables ou encore avec un canapé-lit ou une armoire. La location reste qualifiée de vide tant que le logement n'est pas intégralement équipé comme il doit l'être en meublé. L'intérêt, c'est de rendre la location plus attractive, et donc de trouver plus facilement un locataire, et aussi d'éviter des allers-venues avec du mobilier de gros volume. Si vous louez, par exemple, un studio en dernier étage sans ascenseur, c'est plus simple pour le locataire de s'installer.

La fiscalité

Selon le type de location choisi, le régime fiscal est différent :

  • les loyers tirés de la location vide constituent des revenus fonciers 2044 
  • Pour les opérations en loi Pinel 2044 EB
  • les loyers tirés de la location meublée rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Avec dans les deux cas, deux modes d'imposition : au forfait ou au réel.

  • Attention au meublé de Tourisme il doit faire état d’une déclaration en mairie Cerfa n°14004*4

La taxation forfaitaire des revenus locatifs

L'abattement forfaitaire est plus élevé en meublé (50%) qu'en vide (30% en micro foncier). Et le plafond des loyers à ne pas dépasser pour déclarer au forfait est moins élevé en vide qu'en meublé.

Les revenus des locations meublées sont soumis à la CET, (la contribution économique territoriale), contrairement à ceux des locations vides. Comme c'est un impôt local, son montant peut varier d'une ville à l'autre. Renseignez-vous auprès de votre centre des impôts pour en connaître le montant.

Si les frais, travaux et charges que vous avez à payer pour votre logement dépassent le montant de l'abattement forfaitaire, vous avez intérêt à déclarer au réel. Par ailleurs, vous devez déclarer vos revenus locatifs au réel s'ils dépassent les seuils prévus pour la taxation forfaitaire.

La taxation au réel des revenus locatifs

En vide comme en meublé, vous allez déduire les frais et charges de vos loyers. La logique est la même dans les deux cas, mais la déclaration des BIC est moins simple à remplir et il est souvent nécessaire de se faire aider d'un comptable. Si vous prenez le logement dépend du régime LMNP loueur en meublé non professionnel vous devez souscrire à un centre de gestion agréé « CGA ».

La différence entre les deux régimes est plus sensible si vos charges sont telles que cela crée un déficit.

En location vide, l'avantage du régime réel, lorsque vous générez du déficit, c'est que vous pouvez l'imputer sur votre revenu global, ce qui n'est pas le cas en meublé, sauf si vous avez opté pour le statut du loueur en meublé. Mais pour cela, il y a plusieurs conditions à remplir.

Pour faire votre choix, nous vous conseillons de passer en revue ces deux types de régimes fiscaux en consultant notre dossier plus spécifique sur la fiscalité