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  • Etre propriétaire bailleur : avantages et inconvenients

    Vous y avez songé plus d’une fois, louer votre bien immobilier et devenir propriétaire bailleur ! Quels en sont toutefois les tenants et les aboutissants ?
    Avantages
    C’est avant tout bénéficier de revenus réguliers qu’ils soient utilisés à payer le crédit contracté ou à constituer un revenu complémentaire ou encore une épargne systématique. Selon la zone géographique choisie, l’appartement ou la maison peut voir sa valeur augmenter. Dans certaines régions, on a vu ainsi les prix de l’immobilier flamber et les loyers suivre la même courbe.
    Investir dans le neuf ou l’ancien et donner en location son bien immobilier fait bénéficier son propriétaire d’exonérations fiscales importantes (dispositifs loi Pinel, loi Malraux…) mais aussi de certains aides financières.
    En ce qui concerne les locations de biens meublés, ils sont taxés comme revenus commerciaux et donc soumis à un régime plus favorable.
    Enfin, les propriétaires bailleurs peuvent se soustraire aux risques des loyers impayés grâce aux garanties loyers impayés (GLI).
    Inconvénients
    Investir dans un logement qu’on loue, c’est concentrer ses actifs dans un périmètre géographique qui est soumis aux aléas, par exemple la construction de logements sociaux à proximité peut faire baisser la valeur d’un pavillon acquis cher.
    Le bailleur doit s’acquitter de taxes liées à son bien, l’impôt foncier ainsi que des différentes assurances. La gestion du bien immobilier nécessite du temps à moins qu’elle ne soit confiée à une agence spécialisée de gestion immobilière.
    Dans le cas d’une location meublée, le turn over des locataires est important. Les frais d’entretien seront aussi supérieurs à ceux d’un bien immobilier non meublé.
    Enfin, le bailleur est souvent limité dans sa possibilité de mettre fin à la convention de bail. Il existe certaines mesures de protection en faveur des locataires, personnes physiques ou morales.
    Les délais de préavis sont dans le cas de logements meublés de 1 et 3 mois respectivement pour le locataire et le bailleur. Ils sont de 3 et 6 mois respectivement dans le cas de logements nus, toujours dans le cadre du dispositif légal qui s’applique aux baux.
    La crise sanitaire due au covid-19 a fait prendre conscience de l’importance de la GLI appelée aussi assurance loyers impayés. En effet, le surendettement des ménages qui a aussi frappé les loyers pourrait être limité grâce à ce type d’assurance.

  • 3 conseils pour choisir son assurance de loyers impayés

    La crise sanitaire due au covid-19 a fait exploser les cas de loyers impayés. Elle a fait apparaître l’utilité de l’assurance loyers impayés, appelée aussi GLI, garantie loyers impayés. Il y a néanmoins des différences sensibles entre les assurances qui existent sur le marché. Quels sont les critères de sélection d’une assurance loyers impayés pour être réellement couvert en cas de sinistre.
    Le suivi par une interface en ligne
    Le problème inhérent à beaucoup d’assurances loyers impayés est le délai pour que le bailleur récupère ses loyers mais aussi son logement. Les transmissions par voie postale traînent forcément alors que le dédommagement devrait être rapide. Une interface en ligne permet un suivi régulier et en cas de retard, le sinistre est déclaré. Le locataire est directement relancé par des mises en demeure, sans attendre des mois. L’efficacité d’une assurance loyers garantis tient en grande partie au raccourcissement des délais.
    L’expérience des gestionnaires
    Les gestionnaires de l’assureur doivent maîtriser d’une part la procédure de recouvrement des loyers impayés. D’autre part, l’assurance doit collaborer avec des professionnels, avocats et huissiers, chevronnés dans ce type de procédure.
    Un assureur qui est capable de faire face
    Les sinistres peuvent atteindre des sommes considérables surtout en cas de multiplication de ceux-ci suite à des évènements imprévisibles ou des cas de force majeure comme l’actuelle pandémie qui a gonflé le taux de surendettement des ménages et entreprises. L’assureur qui a une bonne assise financière, est à même de faire face.
    Certaines garanties annexes sont proposées au bailleur. Une de celles-ci est la garantie qui couvre les dégradations immobilières. Bien souvent, elle ne sera d’application que si le locataire est à l’origine d’une dégradation majeure. La garantie défense et recours qui couvre les frais de procédure se trouve dans beaucoup de contrats. Une clause qui peut s’avérer très intéressante est celle qui concerne la réduction des délais d’indemnisation. Cela est crucial pour quelqu’un qui utilise ses loyers pour rembourser son crédit.
    Le coût de l’assurance
    Il est situé généralement entre 2 et 4 % du montant du loyer, charges comprises. Ce coût n’est pas excessif au regard des montants qui devraient être déboursés si le bailleur prenait seul en charge, les frais de procédures… sans avoir la certitude de récupérer ses loyers dans de brefs délais.

  • Quel importance à un état des lieux

    L’importance de l’état des lieux
    Document qui atteste du bon état du logement à l’entrée du locataire et de son entretien par celui-ci à la sortie, il est particulièrement important en cas de différends entre le locataire et son bailleur. En effet, le rapprochement des deux états des lieux (entrée et sortie) permet au bailleur de s’assurer que le locataire a parfaitement assumé son logement en termes d’entretien et de réparations. L’article 1730 du code civil oblige le locataire à remettre le logement dans le même état que celui où il l’a reçu.
    Mentions qui figurent sur l’état des lieux
    La date où il se fait, l’adresse du logement concerné, l’identité des parties (bailleur et locataire), la description détaillée, les relevés des compteurs (gaz, eau et électricité) ainsi que les signatures puisqu’il s’agit d’une procédure en principe contradictoire. La description vise les sols, les murs, les plafonds, les équipements divers comme les radiateurs ou les systèmes de climatisation. Le locataire bénéficie d’un délai de 10 jours supplémentaires pour rectifier l’état des lieux d’entrée (loi ALUR).
    Qui signe l’état des lieux
    Ce sont les parties qui ont intérêt au contrat de bail c’est-à-dire le bailleur, le(s) locataire(s) et la caution s’il y en a une, qui signent.
    Le coût de l’état des lieux
    Procédure contradictoire, elle sera faite et signée par les parties au contrat de bail, à l’entrée et à la sortie du logement accompagnée de la remise des clés. Elle est donc gratuite. Si le bailleur et le locataire recourent à un agent immobilier pour leur état des lieux d’entrée, le coût de la prestation sera partagé. Toutefois, la loi prévoit un plafond de 3 euros au m2 pour le locataire. L’état des lieux à la sortie est entièrement à charge du bailleur. En cas de désaccord pour l’état des lieux à la sortie, les parties pourront recourir aux services d’un huissier de justice officier public, ou d'Oscar mon assistant location et l'ancrage sur la Blockchain dont la prestation ne peut être remise en cause.
    Etat des lieux et confinement
    Que ce soit à l’entrée ou à la sortie, ils sont autorisés dans la mesure où le déménagement/l’emménagement survient dans un délai court.

  • La quittances de loyer est elle importante.

    L’importance de la quittance de loyer
    C’est l’écrit qui prouve le paiement du loyer par le locataire et qui est délivré par le bailleur ou son mandataire. L’article 21 de la loi 89-462 prévoit cette obligation à charge de ce dernier si le locataire en fait la demande.
    Modalités de la quittance
    Ce document qui concerne tant les logements nus que meublés doit être précis quant aux sommes versées et faire le détail entre le loyer au sens strict et les charges. La quittance est gratuite et le bailleur qui la facturerait serait en infraction avec la loi. Les clauses du contrat de bail qui prévoiraient que la charge en incombe au locataire, sont réputées non-écrites. Le bailleur ou son mandataire (une société de gestion immobilière en général) doit transmettre la quittance. Il ne peut en aucun cas exiger que le locataire vienne le chercher. Si néanmoins c’est le cas, il devra indemniser ce dernier pour les frais encourus.
    Utilité de la quittance
    La quittance de loyer est souvent demandée lors de démarches administratives : demande d’allocations familiales, aide financière au logement, inscription dans un établissement scolaire, à un pôle emploi ou encore à la commune. On comprend donc « l’arme » que constitue la quittance pour un bailleur qui peut parfois être de mauvaise foi.
    Cas où la quittance de loyer n’est pas obligatoire
    Dans le cas où le locataire du bien immobilier, personne physique ou morale, ne paie pas l’entièreté du loyer, le bailleur n’est tenu qu’à lui remettre un reçu qui indique la somme reçue.
    Recours en cas de refus de remise de la quittance
    La remise de la quittance de loyer est une obligation d’ordre public. Quand le bailleur refuse explicitement ou implicitement (absence de réaction face à la demande du locataire), celui-ci peut saisir le juge du Tribunal d’Instance après avoir auparavant envoyé une mise en demeure avec accusé de réception. Le juge prononcera le cas échéant, « l’injonction de délivrer la quittance ». Si la situation est caractérisée par l’urgence, le locataire peut alors se tourner vers la procédure du référé. La décision peut être accompagnée d’une astreinte.

  • Propriétaire attention le DPE doit etre joint avec le bail sinon, ca peux vous couter cher

    Le diagnostic de performance énergétique (DPE), à ne pas oublier
    L’obligation du propriétaire de faire établir un DPE s’il veut mettre en location son bien immobilier, n’est pas à prendre à la légère. En effet, l’absence de diagnostic de performance énergétique peut entraîner des sanctions graves pour le bailleur. Ce document doit nécessairement accompagner le contrat de bail depuis 2010 lors de la signature mais aussi en cas de renouvellement du bail. S’il n’avait qu’une valeur informative jusqu’à présent, les choses changent à partir de janvier 2021(loi ELAN). A cette date, le locataire pourra opposer devant un tribunal le DPE si des différences se manifestent dans sa consommation d’énergie par rapport à ce qui y est indiqué.
    Que doit contenir le DPE
    La consommation énergétique de chaque équipement du bien immobilier ainsi que leur description seront indiqués. Les émissions à effet de serre figurent aussi sur le document et enfin, il doit être fait référence à la consommation des énergies renouvelables. La classification va de l’indice A à l’indice G pour les logements, J pour les baux commerciaux ou industriels. Le DPE doit être accessible aux candidats locataires et le bailleur doit en faire mention dans les annonces immobilières.
    Qui établit le diagnostic
    Seuls les diagnostiqueurs qui ont reçu la certification, peuvent délivrer ce document. Parfois, le technicien qui a pris en charge le DPE proposera des améliorations pour réduire la consommation d’énergie.
    Sanctions en cas de non respect
    Le refus d’envoyer ce document entraîne la responsabilité du bailleur. Le locataire pourra saisir le tribunal et demander soit l’annulation de la convention, soit la révision (réduction) des loyers. Cela vaut également si le propriétaire a fourni des informations inexactes. Si le propriétaire a recours à un diagnostiqueur non reconnu, il devra payer une amende de 1500 euros. Si le document n’est pas envoyé à l’ADEME, la même sanction sera appliquée
    Le locataire a aussi la possibilité d’informer la DGCCRF (répression des fraudes) si le bailleur ne respecte pas son obligation. En cas de dol vérifié, une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 2 ans et une amende de 300.000 euros peuvent être prononcées.

Les baux locatifs : obligations et risques


Le cadre légal
La loi du 6 juillet 1989 régissant la location immobilière impose l’établissement d’un contrat de location écrit, signé par les parties au contrat, soit le bailleur et le locataire (la caution s’il y en a une). La convention de bail doit être rédigée en deux exemplaires minimum. Le contrat de location doit répondre aux exigences prévues par la loi ALUR. Si le contrat est rédigé par un professionnel (notaire…), les frais peuvent être partagés mais d’une part, il y a un plafond pour le locataire, d’autre part, la part supportée par celui-ci ne peut dépasser celle du propriétaire.
La durée du bail
Elle dépend principalement de la qualité du bailleur et du type de location dont il s’agit. Pour les biens immobiliers non meublés, il faut différencier. Si le bailleur est une personne physique, le bail a une durée minimum de 3 ans, si c’est une personne morale (association…), la durée sera alors de 6 ans minimum. L’indivision n’est pas considérée comme une personne morale.
Dans certains cas particuliers où le bailleur, personne physique envisage de reprendre le bien pour des causes professionnelles ou encore familiales, la durée peut être réduite à un an.
Un logement meublé utilisé comme résidence principale a une durée d’au moins un an.
Les baux commerciaux, eux, sont soumis à un régime tout à fait différent. Ils ont une durée de 9 ans minimum et sont soumis à toute une autre série de restrictions en faveur du locataire.
Les baux non écrits
Pour différentes raisons, les propriétaires négligent d’établir une convention de bail. La jurisprudence a considéré d’une manière stable que le bail verbal vaut parfois valeur d’écrit. Les éléments pris en cause pour prouver son existence sont par exemple des quittances de loyers ou encore des preuves de paiement de charges comme l’eau ou l’électricité. Cette situation engendre toutefois, de nombreux problèmes pour le bailleur. L’occupation du bien immobilier sans bail écrit s’accompagne souvent de l’absence de versement d’une garantie qui a comme but de couvrir les éventuels manquements du locataire (loyers impayés, dégâts…). Aucun état des lieux n’est fait puisqu’il n’y a pas de contrat. Enfin, si le locataire ne respecte pas son obligation de payer les loyers, le bailleur se retrouve dans une situation particulièrement difficile. Autre point non négligeable, en l’absence de contrat écrit, il est impossible de réviser le loyer.

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  1. Quittances automatisées 
  2. Mise à disposition des baux, et documents*
  3. Etat des lieux par application, avec photos*
  4. Réevaluation annuel du loyer par recommandé
  5. Signatures élèctroniques avec clés public et privé eIDAS

Possibilité d'un réglement mensuel à 12 € ou

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Tarif dégressif à partir du 2ème contrat de location : 6€/mois engagement 1an ou paiement annuel 50 €.